Chuyển mục đích sử dụng đất: Những vấn đề pháp lý liên quan

23/10/2020

Là một trong những nhu cầu phổ biến của người dân tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nghĩa là gì, quy trình thủ tục ra sao, có mất lệ phí hay không và trường hợp nào không được phép chuyển mục đích sử dụng đất?

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Luật Đất đai 2013 không đưa ra định nghĩa cụ thể về thuật ngữ “chuyển mục đích sử dụng đất”, tuy nhiên có thể hiểu một cách đơn giản như sau: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất, ví dụ chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở… 

Thẩm quyền liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

– UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

– UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Ngoại lệ, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển từ 0,5 ha đất nông nghiệp trở lên sang đất thương mại dịch vụ thì cần có sự chấp thuận (thể hiện bằng văn bản) của UBND cấp tỉnh.

Căn cứ xác định chuyển mục đích sử dụng đất hay không

Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà việc xin chuyển mục đích sử dụng đất sẽ cần hoặc không cần phải xin phép cơ quan chức năng có thẩm quyền. Việc cơ quan có thẩm quyền quyết định có cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không sẽ phụ thuộc vào 2 yếu tố gồm:

Thứ nhất, phụ thuộc vào kế hoạch sử đụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ hai, phụ thuộc vào hu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của chủ sở hữu mảnh đất đó.

2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
 

Trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng

Sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng

Đất dùng để trồng lúa

Đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối

Đất trồng cây hàng năm

Đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm

Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất

Đất sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng

Đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

Đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ

Đất thương mại, dịch vụ

Đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Như vậy, nếu rơi vào những trường hợp nêu trên, người sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh/ UBND cấp huyện) để được xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép
 

Trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng

Sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng

Đất trồng cây hàng năm

Đất nông nghiệp khác

Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản

Đất trồng cây lâu năm

Đất ở

Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

Đất thương mại, dịch vụ

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Đất xây dựng công trình sự nghiệp


4. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
 

Chuẩn bị hồ sơ

Để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ sở hữu cần phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Đối với cá nhân, hộ gia đình cần nộp kèm giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu…)

– Đối với tổ chức cần nộp kèm văn bản thẩm định điều kiện cho phéo chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Nộp hồ sơ

Sau khi đã hoàn thiện việc chuẩn bị các giấy tờ trên, chủ sở hữu đất đem nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đó. Nều hồ sơ đầy đủ hợp lệ sẽ được tiếp nhận và hẹn trả kết quả ngay tại nơi nộp hồ sơ. Ngược lại, nếu hồ sơ còn thiếu sót hoặc không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ. 

Giải quyết hồ sơ và nhận kết quả

Trong thời gian quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện việc xác minh và thẩm định nhu cầu thực tế của người xin chuyển mục đích sử dụng đất. Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật là không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Thời hạn này được kéo dài thêm 10 ngày đối với vùng núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa hay vùng có điều kiện khó khăn. Lưu ý, thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất) sẽ không được tính vào thời hạn này. 

5. Mức tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất

Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, với từng loại đất khác nhau thì sẽ có mức thu tiền sử dụng đất khác nhau khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Người sử dụng đất cần xác định rõ loại đất trước và sau khi chuyển đổi để tính toán được mức chi phí phải nộp này. Trong trường hợp người sử dụng đất không làm thủ tục chuyển đổi, không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng mà vẫn tự ý sử dụng đất vào mục đích khác thì sẽ bị xử lý hành chính theo quy định của pháp luật. 

Qua bài viết trên đây, chúng ta đã tìm hiểu về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất, các trường hợp được phép và không được phép thực hiện việc chuyển đổi. Cùng với các bài viết khác trên Batdongsan.com.vn như Chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp, Đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không, hy vọng bạn đọc có được những thông tin hữu ích trước khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Linh Phương (TH)

>> Người dân phải nộp bao nhiêu tiền khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở?
>> Làm nhà trên đất vườn có được coi là đất ở hay không?

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *